“สิทธิอาศัย” ในที่ดิน ไม่อาจแย่งการครอบครอง หรือครอบครอบปรปักษ์

ท่านทนายจิรเดช ศิรินคร เล่าเรื่องจากการต่อสู้คดี “ที่ดินมือเปล่า หรือ ที่ดิน น.ส.3 ก” ในฐานะ “ทนายจำเลย”

ข้อเท็จจริง

  • เดิมมีที่ดินมือเปล่าประมาณ 30 ไร่ มี พ่อแม่โจทก์ ครอบครองทำประโยชน์จากการแพ้วถาง
  • ต่อมา พ่อโจทก์ ขายที่ดินมือเปล่า 30 ไร่ ให้แก่ จำเลย ในราคา 30,000 บาท
  • ส่งมอบการครอบครองให้กับ จำเลย
  • หลังจากขายให้ จำเลย แล้ว ทางราชการได้เดินสำรวจออก น.ส.3 ก
  • จำเลย ยื่นขอออก น.ส.3 ก โดยอ้างว่าซื้อที่ดินมา นำสัญญาซื้อขายที่ดินไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
  • ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินได้ออก นส. 3 ก.ให้ จำเลย
  • จำเลย ไม่ได้ทำประโยชน์บนที่ดิน แต่ให้ พ่อโจทก์ ทำกินโดยไม่มีค่าตอบแทน
  • ต่อมา พ่อโจทก์ ตาย จำเลย ก็ให้ โจทก์ ทำกินบนที่ดินต่อไป
  • โจทก์ ได้ปลูกสวนยางเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี
  • ที่ดินที่ โจทก์ ปลูกสวนยางมีราคาเพิ่มขึ้น

ความโลภทำให้ โจทก์ ฟ้อง จำเลย
อ้างว่า จำเลย มีชื่อในน.ส.3 ก โดยไม่ชอบ
เจ้าพนักงานที่ดินออก นส.3ก ให้กับ จำเลย ทับที่ดินของ โจทก์ โดยไม่ชอบ
ขอให้ศาลเพิกถอน น.ส.3ก แปลงดังกล่าว เพราะ โจทก์ ครอบครองทำประโยชน์มาโดยตลอด

ผม (ทนายจิรเดช ศิรินคร) เป็น *ทนายจำเลย* ยื่นคำให้การว่า

ที่พิพาทเป็นของ *จำเลย จำเลย* ได้มาโดยการซื้อจาก **พ่อโจทก์** และอนุญาตให้พ่อโจทก์อาศัยสิทธิในการทำประโยชน์บนที่ดิน
ต่อมา พ่อโจทก์ ตาย โจทก์มาขออนุญาตทำกินบนที่ดินโดยการขอปลูกสวนยาง จำเลยก็อนุญาต
และนำชี้แนวเขตที่ดินให้โจทก์ปลุกสวนยาง ดังนั้นที่ดินพิพาทแม้จำเลยไม่ได้ครอบครองทำประโยชน์
แต่ที่ดินพิพาทจำเลยเป็นผู้ครอบครองโดยอนุญาตให้โจทก์อาศัยสิทธิทำประโยชน์บนที่ดิน
เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ นับแต่วันที่จำเลยยื่นคำให้การนี้
จำเลยไม่ประสงค์อนุญาตให้โจทก์ทำประโยชน์บนที่ดินอีกต่อไปนับแต่วันนี้
จำเลยขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้งโจทก์ขอให้ศาลมีคำสั่งขับไล่โจทก์และห้ามเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีกต่อไป

ทางนำสืบ

  1. ผมเอาที่ดินข้างเคียง ผู้ใหญ่บ้าน คนแก่ในหมู่บ้าน เจ้าพนักงานที่ดิน มานำสืบ
  2. ศ่าลฟังว่า การซื้อขายที่ดินเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียน แต่เชื่อว่าจำเลยซื้อที่ดินมาจริง
  3. จำเลยได้ไปยื่นขอออก นส.3 ก โดยชอบด้วยกฎหมายจริง จำเลยจึงเป็นผู้มีชื่อใน น.ส3 ก ซึ่งเป็นเอกสารมหาชน เข้าบทสันนิษฐานว่าผู้ใดมีชื่อผู้นั้นมีสิทธิ
  4. เมื่อที่ดินพิพาทเป็นของ จำเลย ซึ่งเป็นผู้ครอบครอง จำเลยอนุญาตให้โจทก์ทำประโยชน์
  5. จำเลยประสงค์ให้โจทก์ออกไปจากที่ดินนับแต่วันยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง
  6. เมื่อโจทก์ยังคงอยู่ในที่ดินจำเลยถือว่าโจทก์อยู่โดยละเมิด จำเลยไม่ประสงค์ให้โจทก์อยู่ในที่ดินนี้อีกต่อไป
  7. พิพากษาให้โจทก์ออกไปจากที่ดินจำเลยและห้ามเกี่ยวข้องที่ดินพิพาทนี้อีกต่อไป
  8. ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และพิพากษาขับไล่โจทก์ ห้ามโจทก์เกี่ยวข้องที่ดินพิพาทอีกต่อไป
  9. ศาลอุทธรณ์ และฎีกายืน

ประเด็นการยื่นคำให้การ

  • อนุญาตให้อาศัยทำกิน
  • การอนุญาตให้อาศัย ไม่สามารถ แย่งการครอบครอง หรือครอบครองปรปักษ์ได้
  • สิทธิอาศัย กฎหมายให้อาศัยได้ชั่วลูกชั่วหลาน ..แต่จะอ้างอะไรไม่ได้
  • การอนุญาต ไม่เป็นละเมิด จะเป็นละเมิดต่อเมื่อไม่อนุญาต

หลักกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๔๐๒ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

มาตรา ๑๔๐๓ สิทธิอาศัยนั้น ท่านว่าจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้
ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านว่าสิทธินั้นจะเลิกเสียในเวลาใดๆ ก็ได้แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร
ถ้าให้สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลา กำหนดนั้นท่านมิให้เกินสามสิบปีถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี การให้สิทธิอาศัยจะต่ออายุก็ได้ แต่ต้องกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทำต่อ

มาตรา ๑๔๐๔ สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก

มาตรา ๑๔๐๕ สิทธิอาศัยนั้นถ้ามิได้จำกัดไว้ชัดแจ้งว่าให้เพื่อประโยชน์แก่ผู้อาศัยเฉพาะตัวไซร้ บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้

กราบขอบพระคุณท่านทนายจิรเดช ศิรินคร (ท่านนัน) ที่เมตตานำคดีนี้มาเป็นตัวอย่างในการชี้แนะแก่ทนายความในกลุ่มไลน์ วิชาการ กฎหมาย (1)

เทคนิคการเตรียมคดี

หลังจากได้รับสำเนาคำฟ้องแล้ว ให้พิจารณาว่า

  1. ที่ดินพิพาท เป็นที่ดินประเภทไหน เช่น ที่ดินมือเปล่า (น.ส.3, น.ส.3ก) ที่ดินมีโฉนด
  2. โจทก์อาศัยสิทธิอะไรในการอยู่บนที่ดินพิพาท
  3. คดีนี้ โจทก์อยู่ในที่ดิน โดยจำเลยอนุญาตให้จำเลย “อาศัย”
  4. สิทธิอาศัย ไม่อาจแย่งการครอบครองได้
  5. แต่มีสิทธิอาศัยได้ตลอดไปถึงบุคคลในครอบครัว
  6. พิจารณาด้วยว่า ในการให้อยู่อาศัยนั้น มีค่าตอบแทนหรือไม่
  7. ถ้าที่ดินพิพาทได้มาจากการซื้อขาย – มีการจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินหรือไม่
  8. ถ้าไม่มีการจดทะเบียน การซื้อขายก็ตกเป็นโมฆะ

เตรียมเขียนคำให้การ

  1. ข้อสันนิษฐานของกฎหมาย ให้คุณกับโจทก์ “ผู้มีชื่อ ให้สันนิษฐานว่าเป็นเจ้าของ”
  2. ปฏิเสธฟ้องโจทก์
  3. ภาระการพิสูจน์ตกแก่โจทก์ หากโจทก์สืบไม่สมฟ้อง = โจทก์นำสืบไม่ได้
  4. จำเลยต้องสืบให้ “เจือสม” ไปกับประเด็นที่โต้แย้งฟ้อง
  5. ข้อเท็จจริงก็จะรับฟังได้ และพยานหลักฐานของจำเลยก็จะมีน้ำหนัก หนักแน่นกว่าพยานโจทก์
  6. พยานบุคคล สำคัญมาก

[/fusion_text][/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]

Leave a Comment